バンコク在住者はコンドミニアム投資の夢を見るか? ~「続・バンコク不動産投資 実践編」感想

bangkok

「続・バンコク不動産投資 実践編」という本を読みました。

作者の藤澤慎二さんは、世界各国の不動産投資に詳しい方です。現在はバンコクに住み、ご自身でもバンコクのコンドミニアムに投資しながら、「バンコク コンドミニアム物語」というブログを執筆されてます(僕も読んでます)。

作者はブログでも情報をオープンにされていて、その知識にはいつも驚くばかりです。こんど出版された本にも興味がありましたので、紀伊国屋で買って(764バーツでした)読んでみました。

コンドミニアム投資は3段階で考える

この本によると、コンドミニアム投資は3段階で考えるそうです。

  1. 投資の「入口」:新築、中古、場所を選んで購入
  2. 投資の「運用」:賃貸で収入を得る
  3. 投資の「出口」:売却と税金

あくまで投資なので、最初の購入から最後の売却までを考えて、トータルで儲けを出さないと意味がない、ということですね。

ですので、購入時点で、「運用」できるのか?「売却」できるのか?を、根拠をもって考える必要があるそうです。あんまり考えずに買う人多そう、、、と思いました。

作者の投資成績は?

Grand Park View Asoke

Photo: https://www.grandparkviewasoke.com/

この本の最終章では、作者が実際に自分で行ったコンドミニアム投資の収支を明らかにしています。ただし、作者にとっても初めての取引で、反省点もあったそうですので、その後の取引では、もう少し良い結果になったことでしょう。

購入したのは、アソークのグランドパークビューの20階にある、36平米の1ベッドルーム。プリセール価格(建設前の割引価格)が250万バーツの部屋を、2009年に330万バーツで購入。

これを月1万8千バーツで賃貸した後で、2017年に350万バーツで売却。諸経費を引くと、約8年間、資金を7%で運用できたという結果になったそうです。

ただし作者は、自分は300万バーツ台のコンドミニアムを購入したがと前置きしつつ、もし読者がコンドミニアムを買うなら、売却がしやすい400~600万バーツくらいの部屋がよいと勧めています。現在のレートで 1,300~2,000万円。けっこう高いですよね。

日本人がコンドミニアムを購入するなら?

日本人がタイのコンドミニアムを購入する場合、銀行のローンが利用できないため、コンドミニアム代金を一括で支払う必要があります(新築の場合、多少の猶予はあり)。

仮に400~600万バーツの部屋を買うとします。これを一括で投資するのは、なかなか勇気が要りますよね。それに、まさか全財産を投入するわけにもいきませんから、資産を少なくとも その倍の1,000万バーツ、日本円にして3,300万円は持っていないと買えないでしょう。

バンコクのコンドミニアム投資は、数千万円の資産を持つ方が、現金一括で購入するもの。われわれ庶民には手が届かないものということがわかりました。

参考:新築物件なら UOB 銀行でローンを組めるという情報もいただきました。

では、格安物件は?

新しくできた鉄道パープルラインの沿線や、僕の住んでいるランシットの付近では、100万バーツ以下の手頃な価格のコンドミニアムがたくさん建っています。これなら僕でも買えますが、こういうところはどうなんでしょう?

作者は「パープルラインの沿線は買ってはいけない」と断言しています。その理由としては、

  • 供給過剰のため、借り手をみつけるのも、売却も大変
  • 安価な物件は施工が悪く、南国の強烈な日差しにより10年で劣化する

を挙げています。作者がおっしゃる通り、儲けるのは難しそうですね。

格安コンドミニアムを買おうと考えている方には、100万バーツの買い物をする前に、たった764バーツのこの本を買って、再検討することをおすすめします。

Bangkok Cityscape Sunset HDR Photo

まとめ

この本によると、バンコクで投資すべきコンドミニアムは、400~600万バーツの価格帯。しかし、現金一括で買うことを考えると、富裕層でないと難しい

また、ローンを組むとしても、タイの借入金利は 6%程度。この本の作者が実際に得た利回りですら 7% ですから、ローンで借りたお金で儲けるのも難しいでしょう。

かと言って格安物件は投資に不適格。というわけで、僕はバンコクのコンドミニアム投資はやめとこうと思います。ええ、宝くじに当たるまでは、、、

ですが、実際には投資をやらないとしても、こういった知識がわずかなお金で得られるのが本の面白さです。また、自分で部屋を借りるときも、大家の事情が想像できるようになり、交渉しやすくなるかもしれません。

投資をするしないに関わらず、バンコクのコンドミニアムに興味ある方に、この本をおすすめします。